Hisseli tapu, paydaşlar anlaşırsa tapuda yapılacak işlemlerle, anlaşamazlarsa ortaklığın giderilmesi davasıyla sona erdirilebilir. Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Mahkeme önce taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceğine bakar; bölünemiyorsa satışına ve bedelin paylar oranında dağıtılmasına karar verir.
Hisseli tapu ne anlama gelir?
Hisseli tapuda her paydaş, taşınmazın belirli bir bölümüne değil, tamamı üzerindeki bir paya sahiptir. Paydaşların arazinin farklı bölümlerini fiilen kullanması, tapuda ayrı parsel oluşturmaz. Sözleşmeyle veya kanunla getirilmiş bir engel yoksa her paydaş ortaklığın giderilmesini isteyebilir.
Paydaşlar anlaşırsa
Bütün paydaşlar uzlaşırsa pay devri, ifraz (parselin bölünmesi) veya taşınmazın birlikte satılması gibi yollar değerlendirilebilir. Bu işlemlerin mümkün olup olmadığı imar durumuna, parsel büyüklüğüne ve tapudaki ipotek ya da haciz gibi kayıtlara bağlıdır. Taşınmaz devri resmî şekle tabi olduğundan yalnızca adi yazılı bir anlaşmaya güvenilmemelidir.
Arabuluculuk ve ortaklığın giderilmesi davası
1 Eylül 2023’ten bu yana ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Anlaşma sağlanamazsa dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır; Edremit yargı çevresindeki bir ev, zeytinlik ya da tarla için dava Edremit’te görülür. Davayı tek bir paydaş da açabilir; ancak bütün paydaşların, vefat eden paydaş varsa mirasçılarının davaya katılması gerekir.
Aynen bölüşme mi, satış mı?
Taşınmaz imar ve tarım mevzuatına göre bölünebiliyorsa mahkeme aynen bölüşmeye karar verebilir; bölünemiyorsa açık artırmayla satış yapılır ve bedel paylar oranında dağıtılır. 31 Temmuz 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 7589 sayılı Kanunla, taşınmazın bütün malikleri mülkiyeti miras yoluyla edinmişse ilk artırmanın yalnızca bu mirasçılar arasında yapılması kuralı getirilmiştir. Bu artırmada satış gerçekleşmezse genel kurallar uygulanır.
Zeytinlik ve tarlalarda bölünme sınırı
Tarım arazileri, 5403 sayılı Kanun gereğince belirlenen asgari büyüklüklerin altında bölünemez. Edremit ve çevresindeki zeytinlik ve tarlalarda bu sınır parselin niteliğine göre değiştiğinden, paylaşım planı yapmadan önce Tarım ve Orman Müdürlüğünden parsel özelinde bilgi alınması yerinde olur.
Sık sorulan sorular
Ortaklığın giderilmesi davasını tek paydaş açabilir mi?
Evet. Kanuni veya sözleşmeden doğan bir engel yoksa tek bir paydaş da dava açabilir; dava bütün paydaşlara karşı yürütülür.
Dava açmadan önce arabuluculuk zorunlu mu?
Evet. 1 Eylül 2023’ten bu yana ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında arabulucuya başvurmak dava şartıdır.
Dava ne kadar sürer?
Kesin bir süre verilemez. Paydaş sayısı, tebligatlar, keşif ve bilirkişi incelemesi ile satış aşaması süreyi etkiler.
Hisseli taşınmazınız için yol haritası
Hisseli tapunun ayrılmasında tapu kaydı, imar ve tarım sınırlamaları ile paydaşların beklentileri birlikte değerlendirilmelidir. Uzlaşma, satışın doğuracağı değer ve zaman kaybını azaltabilir.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Taşınmazınıza özgü seçenekleri değerlendirmek için süreç başlamadan bir avukattan hukuki destek almanızı öneririz. Sorularınız için iletişim sayfamız üzerinden bize ulaşabilirsiniz.